Pourquoi Utiliser le Guide Altus pour Évaluer Vos Coûts de Construction (2024)
Ordre de grandeur d’un projet de construction et le Catalogue du groupe Altus
En tant qu’ingénieur professionnel en coût de construction, doté de plus d’une décennie d’expérience, je reçois de nombreuses demandes de clients souhaitant obtenir un ordre de grandeur pour leur potentiel projet de construction. J'ai jugé nécessaire de faire cette publication dans le but de présenter, à titre d’information générale et éducatif, comment un promoteur peut se servir du catalogue du Groupe Altus pour estimer le coût de son projet. Cela lui permettra d'affiner sa réflexion et de mûrir son projet avant de contacter un ingénieur en coûts spécialisé dans le domaine de la construction et de l’immobilier.
Qu'est-ce qu'un ordre de grandeur, estimation classe 5 ?
C'est une classe d'estimation qui n'a pas pour objectif d'être assez précise, mais suffisante pour prendre certaines décisions. L'ordre de grandeur se base sur des informations très primaires du projet pour déterminer le coût potentiel. Il permet au promoteur de confirmer si son projet est de l'ordre de 800 000 $ ou 2 millions $. Selon les pairs de l’industrie (AACE, ASTM E2516), la précision attendue d'une estimation de type ordre de grandeur est de -30% à +50%. C'est le critère de validation a posteriori de l'estimation. Ainsi, une estimation classe 5, un ordre de grandeur de 2 millions $ implique un coût final entre 1,4 million $ et 3 millions $. En anglais, on parle d’estimation ROM (Rough Order of Magnitude).
Estimation classe D
D'autres clients sont plus exigeants et n'acceptent qu'une précision de l'ordre de -20 % à +30 %, ce qui correspond à une estimation de classe D, également appelée estimation de classe 4. Certaines institutions la désignent comme une estimation indicative, tandis que d'autres la nomment estimation de concept. Cependant, ce type d'estimation est basé sur un niveau de définition du projet d'environ 5 à 15 % et peut nécessiter plusieurs heures de travail pour être produit. Elle permet de documenter l'étude de faisabilité d’un projet déjà sélectionné. Ainsi, une estimation de classe D de 2 millions de dollars implique un coût final compris entre 1,6 million et 2,6 millions de dollars.
Toute estimation doit reposer sur une base solide.
De manière générale, si vous avez une soumission ferme d'un entrepreneur, cela vous garantit le coût de votre projet, sous réserve d'une bonne planification et exécution. Mais pour cela, il vous faut d'abord engager des architectes et ingénieurs ou un entrepreneur en conception-construction afin de transcrire vos idées en plans et devis. Vous me direz que votre projet n’est pas encore arrivé à ce niveau. D'accord. Il existe une autre option : contacter des professionels qui ont déjà réalisé plusieurs projets similaires et qui détiennent une base de données de ces projets. C'est là que le fameux catalogue des coûts de construction publié chaque année par le groupe Altus intervient.
Planfication - Exécution - Succès
Votre Projet, Notre Expertise
Le guide des coûts de construction
Le guide des coûts de construction publié par le Groupe Altus est un "guide pour mieux comprendre les coûts d'aménagement immobilier et de construction au Canada". Il vous permettra, selon les auteurs, de mettre en place un budget éclairé et intégrant une gestion proactive des risques afin de prendre des décisions stratégiques sur le marché canadien. La version 2024 du guide est basée sur 5773 projets représentant 440 milliards de dollars et plus de 1405 millions de pieds carrés. Évidemment, il est fourni à titre indicatif, et il est conseillé de contacter un professionnel pour votre projet. Le guide présente les prix au pied carré pour la construction de divers types de bâtiments au niveau résidentiel, commercial et institutionnel. Les prix sont également fournis pour les infrastructures. Pour tenir compte des risques et des variations régionales, les coûts sont présentés pour chacune des 9 régions métropolitaines du Canada, dans une plage de coûts allant du faible au élevé. Mais avant d'utiliser ces coûts, il faut comprendre les considérations et les hypothèses sous-jacentes. Par exemple, les frais annexes ou coûts accessoires, soft costs, ne sont pas inclus et vous devez en tenir compte.
Xenofan Consultants
L'objectif de toute estimation des coûts de construction est de permettre au client de prendre une décision éclairée.
Toute estimation devrait reposer sur une base empirique et logique, mettant en évidence la composante du risque et précisant son critère de vérification.
Exemple: Projet de 400 unités
Prenons un exemple dans lequel certains paramètres ont été modifiés pour préserver l'anonymat du projet. Un promoteur immobilier nous a contacté pour savoir quel est l’ordre de grandeur d’un projet résidentiel de 400 unités dans la grande région de Montréal. Alors, le Guide des coûts de construction, publié par le groupe Altus, indique un coût de construction de 250 à 315 $ par pied carré pour des blocs d'appartements jusqu'à 12 étages. Alors, essayons d'être simplistes : considérons une moyenne de 850 pi.ca par unité avec une efficacité de planification de 85%. Considérons aussi un ajustement des coûts à 93,5% pour la large surface brute et à 109,5% pour les frais d'escalation. Un calcul rapide donne une surface brute de construction de 401 000 pieds carrés et un coût de construction allant de 256 à 346 $ par pied carré.
Cela donne une moyenne de 301 $ par pied carré, soit 120,70 millions $ en coût de construction ou 301 753 $ par porte. C’est basé sur la tendance et les spécifications des projets de référence du guide. En termes d’analyse très préliminaire de risques, c’est une estimation classe D ou classe 4. Alors, si vous êtes plus exigeant en termes de qualité et de spécifications de construction, votre coût sera évidemment plus élevé. Évidemment, les frais d'architecture et autres coûts annexes ne sont pas inclus, de même que les frais liés à la construction de stationnement, à l'aménagement extérieur et aux conditions inattendues du sol, pour ne citer que ceux-là.
Que retenir?
En conclusion, si vous envisagez un projet de construction, vous avez une excellente référence pour établir votre budget initial, le guide des coûts de construction du groupe Altus. Faites-en bon usage et n'oubliez pas de prendre en considération les aspects exclus qui pourraient être requis pour votre projet. Et par la suite, consultez un professionnel en coût de construction pour vous aider à prendre une décision éclairée pour votre projet de rêve.
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Références :
Groupe Altus, Guide des coûts de construction, Édition 2024